珠江新城一大型商場環境優美，國內外品牌豐富，但客流較少，店鋪生意清淡。 肖雄 攝
說起廣州，不得不提的是廣州塔、西塔，還有容納著這些高樓大廈的珠江新城。珠江新城位居天河、越秀及海珠三區的交接處，東起華南快速幹線，西至廣州大道，南臨珠江，北達黃埔大道，地處繁華的天河北商務區的南面，承天河北濃厚的商務氛圍，渾然組成一條新的城市中軸線，連接西邊毗鄰的傳統商務區域越秀區和待發展的東部區域，貫通隔江相對的南部組團，區位得天獨厚。
然而，4月9日，台灣申請商標來自第一太平戴維斯發佈的統計數據顯示，廣州核心商圈的空置率水平保持在低位，市場總體水平維持在1.5%。而珠江新城空置率目前全市最高，幾乎達到7%。南方日報記者走訪發現，珠江新城的購物中心商鋪空置情況相比其他商圈的確較高。
面對老城商圈如天河商圈、北京路商圈等的沖擊，“後起之秀”如番禺萬博商圈的追趕，被譽為廣州CBD的珠江新城商圈如何“殺”出一條“血路”，值得深思。
統 計數 據
珠江新城空置率約7%全市最高
4月9日，來自第一太平戴維斯的統計數據顯示，截至目前，廣州優質零售物業現有存量達380萬平方米，其中，零售物業的市場供應依然主要來自核心商圈。但未來兩到三年內，隨著新興商圈新項目的入市，這一狀況可能發生變化。
數據顯示，廣州2015年第一季度的整體零售市場保持穩定發展，零售消費增速同比保持增長，零售物業市場無新項目建成營業，整體租金水平略有滑落但總體平穩。
租金水平方面，全市主要優質購物中心首層平均租金水平有所滑落，環比下降0.5%，為人民幣每平方米每月661.2元﹔體驗式業態在購物中心的佔比不斷上升，由於多數體驗式業態品牌的租金支付能力有限，再加上承租面積較大，對商場整體租金上漲空間將產生一定抑制作用。
按商圈的成熟度而言，核心商圈如天河路、越秀的購物中心租金水平表現堅挺，尤其是天河路商圈，業主採取措施保証商場人流量，吸引瞭廣州全市乃至珠三角的消費人群。核心商圈的空置率保持在低位水平，市場總體水平維持在1.5%。而珠江新城空置率目前全市最高，幾乎達到7%。
而新興商圈的購物中心在經歷過去一年時間的調整後，空置率得到顯著下降﹔體驗式業態的佔比逐漸升高，全市體驗式業態的佔比水平已達到28.2%。其整體租金穩定在人民幣每月每平方米200至400元的水平，商圈內項目多數定位於區域型購物中心或社區型購物中心，主要消費群體來自項目周邊。
展望2015年第二季度，廣州零售市場將繼續保持平穩發展。市場潛在供應項目預計都將在下半年開門營業，整體空置率水平將有所降低，租金水平保持穩定。
在整體零售消費市場未見明顯好轉的狀況下，品牌租戶將在門店選址方面繼續偏保守，繼續青睞成熟的核心商圈。非核心商圈的物業在經歷瞭培育期後，商場運營能力穩步提升，有助於吸引到中高端時尚品牌的進駐。
在面臨網上零售的猛烈沖擊下，購物中心的體驗式業態包括餐飲、兒童遊藝、娛樂等店鋪將繼續加快拓展步伐，佔比也將繼續增大。
記 者
走 訪
品牌同質化現象嚴重或致空置率相對較高
“珠江新城商圈空置率全市最高”，真實情況是否如此？南方日報記者9日走訪瞭珠江新城主要購物中心一探究竟。
從地鐵三號線及五號線的換乘站珠江新城站出來，來到地處珠江新城中心地段的高德置地廣場，15時的高德置地與早高峰9時水泄不通的高德置地相比，顯得冷清不少。偌大的商場，各大門店除瞭店員幾乎空無一人，就連一向人滿為患的麥當勞也是稀稀落落幾個人。相比外面的冷清，永旺超市則熱鬧不少，很多攤位前都擠滿瞭人。
高德置地廣場分為“春夏秋冬”四個商場，此時春、夏商場燈火通明，各大商鋪都在照常營業，部分商鋪駐足瞭咨詢、購物的顧客，而秋冬廣場與之相比則顯得寂靜不少。當記者走到秋商場3樓時發現，有多傢店鋪並沒有裝修，推門入內發現基本的粉刷都沒有，堆滿瞭各種雜物。
記者詢問瞭旁邊餐飲店的工作人員，他們表示在這邊已工作瞭3個月，旁邊的店鋪在他們來之前就沒有裝修，目前一直空置。而今年第一季度終於入市的冬廣場情況更甚，當記者走進商場一樓時發現有維修師傅正在修理一樓的頂燈，放眼望去整個商場顧客極少，除瞭商場的工作人員基本上看不到購物、品食的顧客。
商場告示牌告知一、二樓和負一樓到目前尚未開放營業，五樓也有部分商鋪還沒開放。記者詢問瞭二樓正在搞裝修的師傅，他表示來這邊工作已3個多月瞭，冬廣場二樓一直處於空置狀態沒有開放營業。而台中註冊商標費用當記者繼續走進一些拐角地方時看到相鄰的兩個商鋪也正在熱火朝天地裝修中。和高德置地廣場打通的廣州友誼商場雖然基本沒有空置的商鋪，但下午的人流量也並不算多。
結合記者月前走訪天河、北京路、江南西商圈所見可得，珠江新城購物中心商鋪確實存在相對高的空置情況，且與起其他商圈相比，人氣依舊不算旺。
擁有天時地利的珠江新城商圈為何火不起來？對此，廣州友誼相關負責人曾感嘆：一窩蜂定位高端不現實。“珠江新城雖然聚集瞭高端人群，但如果沒有外來客的支撐，難以持續。”
此外，高德置地廣場建築本身的規劃設計也是制約其人氣的一個因素。“它不像天河路一樣，一條大道兩邊都是商鋪，讓人一看就知道這是消費的地方。而高德附近都是寫字樓，不熟悉這裡的人，不敢貿然進入。”上述負責人認為，商圈若無新客，培育期自然漫長。廣百股份相關負責人也表示，珠江新城商圈目前服務的對象主要是珠江新城核心商圈內的人以及廣州東部的消費者，難以輻射到整個華南，其地位一時難以與天河商圈比擬。
住在珠江新城南國花園的鐘小姐對購物很感興趣，哪傢商場有折扣、哪個品牌有優惠，都逃不過她的“法眼”。她說，與其他商圈相比，珠江新城的購物中心相對較分散，難以形成一個圈，“還是喜歡去天河、北京路等傳統商圈逛街，平常隻有購買一些急用的日用品才會去高德置地的廣百、西塔的友誼超市。”
在鐘小姐看來，目前珠江新城的商場同質化較為嚴重，有時感覺像是天河商圈的一個單調的縮影，沒啥購物樂趣﹔“太陽新天地有一傢廣百，高德置地有一傢，天河路也有一傢，這樣會不會有點浪費？”
鐘小姐的觀點與行業人士類似，廣州商業總會秘書長羅志傑認為該商圈的品牌同質化現象仍嚴重。“產品豐富度不如天河，品牌也與預期有差異，總的來說就是亮點不突出。”廣東省流通業商會執行會長黃文傑也對此觀點表示贊同，商傢自身的定位是否有特色夠亮點也很重要。“廣百和友誼在其他地方都有，如果你沒特色，我為什麼非要來珠江新城的店？”
業 內
建 議
1
與天河商圈強強聯手
天河路商圈有國際一線和著名品牌200多個，年社會消費品零售總額超過350億元，商品銷售額超過2000億元，每天客流量超過150萬人，節假日高峰時期客流量超過400萬人，已發展成中國最先進的帶狀式MALL群，是廣州、華南乃至中國的第一商圈。
緊鄰天河商圈的珠江新城商圈已經有最大地下購物中心花城匯、高德置地、西塔、太陽新天地以及準備進入的東塔K11等商業物業。高德置地集團董事長蘇萌之前提出珠江新城商圈應與天河路商圈強強整合，形成“大天河商圈”，才能使廣州的商業競爭力更強大。對於這一觀點，不少業內人士深表贊同。
高德置地相關負責人表示，如果珠江新城商圈要與天河商圈強強聯合，置身於其中的商業物業自然得具備相應的實力。
不少人擔憂高德置地能否在珠江新城商圈找準自身的定位脫穎而出。對此，上述負責人表示：“在珠江新城，西塔有西塔自己的商業定位，K11有自己K11的特色，高德置地廣場必須有更包容開放的個性定位，加上花城匯，四位一體，整合起來才能形成珠江新城的綜合實力。市場是多元的，而不是一傢可以獨大。”
2
走個性化發展之路
經緯行研究中心高級主任曾英傑指出，新商圈的發展培育需要時間，珠江新城目以商業寫字樓為主，居住人口較少，白天多是上班族，晚上該地區人口較少，且交通通達度不如天河商圈，消費的黃金時間人流明顯不足。但他表示看好商圈未來發展，隨著珠江新城東部居住區的崛起，大批中高收入的市民入住，加之政府規劃的不斷引導、未來交通系統的不斷完善，整個CBD商圈的人流量會不斷加大，商業氛圍也將隨之形成。
方圓地產首席分析師鄧浩志也表示，珠江新城區域內多半仍是商務辦公為主，住宅消化雖好但多半是投資，入住率並不高，商業發展肯定受限﹔“再者珠江新城多半是頂級的商業高端品牌，這勢必導致人氣相對較弱。”商業地產資深專傢陳瑞標則強調，商務區與商業區是有區別的，珠江新城定位是商務區，內有很多高端寫字樓，商場分佈較為零散，關聯性不大，交通便利性不夠，離商業區有一段距離，商業的發展壯大至少還需5至10年。
雖然珠江新城商圈目前經營狀況並不樂觀，但大多數人仍看好它。“這裡集中瞭高端人群，看好這個商圈。在未來3至5年，餐飲、超市會做出口碑。”廣州友誼相關負責人表示，如今高德置地商圈的成長速度並不如想象中那麼快，但是如果能在居住人群和商務人群之間找到平衡點，把握準主力消費人群，增加商圈的時尚元素，做出自己的特色，該商圈也會很快成長起來。
123932|||L_24453920|||珠江新城商圈空置率廣州最高品牌同質化現象嚴重|||2015年04月10日10:47
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